在住宅市場調(diào)控政策重壓兩年之后，全國商業(yè)地產(chǎn)走上了快速發(fā)展的道路，在城市中心土地資源日益稀缺、開發(fā)成本逐漸提高的背景下，城市綜合體這一開發(fā)模式成為了開發(fā)商的新寵。
數(shù)據(jù)顯示，全國城市“城市綜合體”即將面臨井噴式入市，作為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)皇冠上的寶珠，“城市綜合體”過于迅猛的增速，其實(shí)暗藏著租金下行、同質(zhì)化競爭的隱憂。
城市綜合體現(xiàn)開業(yè)井噴
前不久，綠地集團(tuán)首進(jìn)海珠區(qū)打造的商業(yè)綜合體，位于海珠區(qū)環(huán)島路的綠地·濱江匯宣布將在本月開盤，目前已經(jīng)吸引大批買家提前登記，將推出商用性質(zhì)的小戶型產(chǎn)品、別墅和市場罕見的一線臨江商鋪。
這已經(jīng)不是近期首個(gè)開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，以前廣州的城市綜合體都聚集在天河越秀等中心地帶，而隨著城市發(fā)展進(jìn)程的加快，現(xiàn)在的城市綜合體已經(jīng)遍布全市，并有從城市中心蔓延到增城、番禺等城市“副中心”的趨勢。11月10日，位于廣園快速路新新出口的大型城市綜合體東凌廣場11月10日于鳳凰城酒店全新開盤，為增城剛需市場再添600多套新貨，首推產(chǎn)品涵蓋了75-131平方米二至四房。
在廣州番禺市橋附近，商業(yè)綜合體萬達(dá)廣場、奧園廣場等都將在近一兩年開業(yè)，在增城、南沙等區(qū)域規(guī)劃中的城市綜合體項(xiàng)目也如雨后春筍。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，廣州目前建成經(jīng)營的城市綜合體有十幾個(gè)左右，而在建的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前已經(jīng)經(jīng)營的數(shù)量。合富輝煌不完全統(tǒng)計(jì)，目前廣州在建或?qū)⒔ǖ慕y(tǒng)合體至少為20個(gè)，總建筑面積1400萬平方米，深圳約16個(gè)，總建筑面積約1044萬平方米，佛山在建或?qū)⒔ǖ某鞘芯C合體項(xiàng)目超過32個(gè)，總建筑面積超過1481萬平方米。
如果說廣州深圳這樣的一線城市城市綜合體的井噴是城市擴(kuò)容的必然，二三線城市的城市綜合體項(xiàng)目的井噴就令人頗感錯(cuò)愕，單單是西部城市成都，在建和立項(xiàng)的城市綜合體就已經(jīng)達(dá)到88個(gè)，商業(yè)體量近千萬平方米。僅在天府新城，新建的城市綜合體就高達(dá)50多個(gè)，而且體量大多在數(shù)十萬平方米，最高的一個(gè)達(dá)到100萬平方米。
易居中國統(tǒng)計(jì)顯示，2011年至2015年這五年時(shí)間，全國20座重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的新城，城市綜合體如此迅猛的增速帶來的是龐大的投資，據(jù)業(yè)內(nèi)人士推算，近兩年國內(nèi)上馬的總投資額可能過萬億。
綜合體瘋建暗藏招租隱憂
城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。作為基本功能，城市綜合體是一個(gè)城市的信息、金融、保險(xiǎn)、科技、商業(yè)、商務(wù)、居住、客居、會展、觀光、娛樂等城市功能的載體。
作為商業(yè)地產(chǎn)金字塔的最頂層物業(yè)形式，城市綜合體是城市發(fā)展的新寵兒，但綜合體的載體功能是以城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力和資源限制為條件的，如果忽略了這一點(diǎn)將導(dǎo)致閑置和資源浪費(fèi)，就會阻礙區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
以廣州目前的城市綜合體現(xiàn)狀為例，中心城區(qū)的城市綜合體隨著周邊市場的日益完善，地段商業(yè)價(jià)值的稀缺性逐漸顯露，商戶銷售額逐年上升，租金水漲船高，但對于城市外圍的城市綜合體項(xiàng)目，情況就顯得不容樂觀，而二三線內(nèi)地城市的情況就顯得更為糟糕。僅從成交量上看，目前幾個(gè)郊區(qū)城市綜合體都賣得很好，特別是投資性比較高的公寓產(chǎn)品和寫字樓產(chǎn)品成交迅速，而商鋪交易在開發(fā)商大幅讓利積攢人氣的情況下，仍顯得銷售動力不足。銷售的火爆源于投資者對郊區(qū)成型中的黃金地段投資潛力的認(rèn)同，但相比還算火爆的銷售市場，租賃市場便顯得更為困難，有業(yè)內(nèi)人士分析，由于城市綜合體井噴式的供應(yīng)，租價(jià)下行壓力可能將持續(xù)兩年，最差的情況將在一兩年內(nèi)下調(diào)10%-15%。
一位某城市綜合體項(xiàng)目的推貨人員告訴記者，目前郊區(qū)建設(shè)中的城市綜合體商鋪?zhàn)鈨r(jià)和中心城區(qū)成熟商圈內(nèi)的城市綜合體商鋪?zhàn)鈨r(jià)有著天壤之別，懸殊最大的相差十倍左右。而今年以來，由于經(jīng)濟(jì)形勢下行，零售業(yè)不景氣，零售商的擴(kuò)張計(jì)劃速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上計(jì)劃中的城市綜合體的膨脹速度，招租情況普遍面臨困難，一旦商鋪招租吸引不到合適的客戶，便難以聚集周邊人氣，而一旦不能盤活項(xiàng)目周邊的商業(yè)氣氛，城市綜合體這個(gè)龐然大物就會陷入一座空城的尷尬。
未來發(fā)展應(yīng)避免同質(zhì)化
城市綜合體的熱潮究竟從何而來?究其原因，過去兩年住宅市場限購限貸，導(dǎo)致大量房企投身商業(yè)地產(chǎn)，地方政府“土地財(cái)政”吃緊，也大量出讓商業(yè)地塊，而城市綜合體作為可以拉升城市形象，大量增加稅收，解決就業(yè)崗位的一種高端物業(yè)形式，受到追捧也理所當(dāng)然。然而，城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)金字塔的塔尖，如果塔尖的項(xiàng)目個(gè)數(shù)過于龐大，甚至超過了塔基，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)就難言健康了。
與數(shù)量上的大肆膨脹相對應(yīng)的是，在城市綜合體的規(guī)劃和運(yùn)營上，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻并沒有出現(xiàn)另人興奮的進(jìn)步，其中同質(zhì)化一直是困擾商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。比如同處白云新城，白云綠地中心和萬達(dá)廣場在物業(yè)類型和體量都大致相同，就如同處一山的兩只餓虎，相互之間的競爭不可避免。而隨著城市綜合體項(xiàng)目的逐漸增加，同質(zhì)化導(dǎo)致的競爭將日益加劇。
全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任朱凌波在演講中就曾指出：“開發(fā)商在開發(fā)城市綜合體的時(shí)候追求高速發(fā)展，同質(zhì)化、甚至惡性競爭非常嚴(yán)重。千店一面，千城一面是目前城市綜合體發(fā)展弊病！睒I(yè)內(nèi)人士指出，除了萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)上領(lǐng)先一步之外，其他開發(fā)商手中的城市綜合體的發(fā)展業(yè)態(tài)并沒有形成完全固定的模式，完全可以根據(jù)所建地塊的實(shí)際情況，選擇適合自己的項(xiàng)目組合，避免同質(zhì)化帶來的惡性競爭，打造差異化的城市綜合體，不一味貪大求全，找準(zhǔn)定位出擊，不僅對開發(fā)商的經(jīng)營管理有幫助，對整個(gè)市場環(huán)境也是一種良性促動。
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Post By：2012/11/19 16:21:55
[本帖被加為精華]
