中國(guó)零售物業(yè)的供應(yīng)高峰，在2013年如期而至。

　　近日，國(guó)際五大代理行之一的世邦魏理仕向記者獨(dú)家提供了一份面向商業(yè)地產(chǎn)投資者的零售熱點(diǎn)和過(guò)去十年中國(guó)零售市場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告。該份報(bào)告顯示，中國(guó)正迎來(lái)零售物業(yè)的井噴期，購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)量創(chuàng)歷史最高，在建面積占全球一半以上，而成都、沈陽(yáng)、重慶、武漢等二線城市的超速度發(fā)展，更是導(dǎo)致局部供應(yīng)量過(guò)大，其背后蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)尤讓人憂心。

　　購(gòu)物中心“大躍進(jìn)”后遺癥初現(xiàn)

　　“過(guò)去十年，中國(guó)的零售業(yè)態(tài)發(fā)展迅猛，但是由于電商的異軍突起以及人工等成本上升，2013年的中國(guó)零售物業(yè)正在面臨比以往更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)?！?月上旬，國(guó)際五大代理行之一的世邦魏理仕的諸多研究部人士,在北京舉行了針對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資者的策略峰會(huì)。

　　世邦魏理仕亞洲區(qū)商業(yè)服務(wù)部的執(zhí)行董事史柏松，在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)獨(dú)家專訪時(shí)表示，2013年中國(guó)的零售地產(chǎn)將迎來(lái)前所未有的供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)到2013年年底中國(guó)一二線城市的零售物業(yè)新增供應(yīng)將分別接近400萬(wàn)、500萬(wàn)平方米。到2014年，中國(guó)二線城市的零售物業(yè)年度新增供應(yīng)量更將高達(dá)近800萬(wàn)平方米。

　　由購(gòu)物中心“大躍進(jìn)”所導(dǎo)致的二線城市的零售物業(yè)供應(yīng)井噴期已經(jīng)開(kāi)始，這不能不讓人擔(dān)憂。世邦魏理仕針對(duì)中國(guó)零售物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查顯示，中國(guó)已經(jīng)有七個(gè)城市位列全球十大最活躍購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)榜單，包括成都、天津、沈陽(yáng)、重慶、武漢、廣州和杭州。中國(guó)部分二線城市購(gòu)物中心如火如荼的建設(shè)速度已經(jīng)超過(guò)了商業(yè)相對(duì)成熟的一線城市，供應(yīng)壓力也遠(yuǎn)高于一線城。

　　中國(guó)購(gòu)物中心
　　開(kāi)發(fā)占全球半數(shù)

　　“在這些購(gòu)物中心建設(shè)集中的城市，增長(zhǎng)速度需要更加合理?！痹谑钒厮煽磥?lái)，由于中國(guó)商業(yè)和整體經(jīng)濟(jì)有著強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力，未來(lái)兩到三年，在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，消費(fèi)者的表現(xiàn)能進(jìn)一步為增長(zhǎng)提供動(dòng)力，但是增長(zhǎng)速度要更加合理。同時(shí)“消費(fèi)者和零售商將更加看重質(zhì)量，而非數(shù)量，在我們參與的多項(xiàng)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越注重建立一個(gè)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)環(huán)境。”

　　世邦魏理仕此前針對(duì)全球購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)最為活躍的城市的研究顯示，全球目前在建購(gòu)物中心面積排名前十位的城市中，七個(gè)城市都來(lái)自中國(guó)，其中成都以超過(guò)290萬(wàn)平方米的在建面積位居第一，緊隨其后的是在建面積超過(guò)210萬(wàn)平方米的天津，其后的沈陽(yáng)、重慶、武漢、廣州和杭州將在未來(lái)三年各交付達(dá)100萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心，分列第四至八名。

　　目前，全球在建購(gòu)物中心面積達(dá)3200萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15%，達(dá)歷史最高水平，這其中中國(guó)在建購(gòu)物中心面積為1680萬(wàn)平方米，占全球的一半以上。

　　看似“繁盛”的數(shù)據(jù)實(shí)為中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的隱憂。二線城市的零售物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展速度超過(guò)相對(duì)成熟的一線城市，而面對(duì)挑剔的零售商，大量的市場(chǎng)供應(yīng)就意味著更大的風(fēng)險(xiǎn)和更大的招商租賃壓力。

　　“國(guó)際連鎖零售商一般愿意選擇具有成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的城市，或者已經(jīng)在國(guó)際上有成熟運(yùn)營(yíng)的商業(yè)背景的零售物業(yè)項(xiàng)目”，世邦魏理仕華北區(qū)商業(yè)服務(wù)部董事王君則指出，在零售物業(yè)潛在供應(yīng)量巨大的二三線城市，只有更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)才會(huì)受到歡迎。

　　世邦魏理仕對(duì)具有代表性的20家大型全球時(shí)尚業(yè)零售商在全世界208個(gè)城市中的分布發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)查之后的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京和上海在零售商城市滲透水平上名列全球頭兩位。截至目前，已有376家時(shí)尚業(yè)零售商門店進(jìn)駐北京，336家門店進(jìn)駐上海。而這些全球時(shí)尚業(yè)零售商在成都、沈陽(yáng)等中國(guó)二線城市的滲透率仍然較低。以北京零售門店數(shù)量為基準(zhǔn)，成都僅有北京所有零售門店數(shù)量的35%，零售商在大連、蘇州、青島、西安、寧波等城市的滲透水平更低，均未超過(guò)30%。

　　與此同時(shí)，二線城市的租金上漲幅度亦明顯慢于一線城市?；谶^(guò)去十年中國(guó)零售市場(chǎng)的調(diào)研，相比于2003年，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市10年以來(lái)的零售物業(yè)租金水平接近翻倍，但二線城市的增長(zhǎng)幅度僅為60%左右。

　　二線城市風(fēng)險(xiǎn)最大

　　在過(guò)去兩年間，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)特別是購(gòu)物中心大規(guī)模上馬甚為引人矚目。多家代理及研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在電商崛起、各地購(gòu)物中心爆發(fā)式發(fā)展的背景下，中國(guó)的零售物業(yè)已經(jīng)開(kāi)始面臨供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn)。

　　世聯(lián)地產(chǎn)此前針北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶、成都七大城市的購(gòu)物中心市場(chǎng)研究顯示，2013年這七大城市推出的購(gòu)物中心增量將達(dá)到2034萬(wàn)平方米，達(dá)到2012年開(kāi)業(yè)量的2.9倍。

　　其中，武漢、成都、重慶三個(gè)二線城市都至少推出300萬(wàn)平方米規(guī)模的購(gòu)物中心。

　　數(shù)據(jù)顯示，成都預(yù)計(jì)推出的購(gòu)物中心面積為430萬(wàn)平方米，比目前成都已開(kāi)始的所有購(gòu)物中心規(guī)模增加83%。相比2013年預(yù)計(jì)零售額增加值，成都、重慶、武漢這三個(gè)二線城市的購(gòu)物中心面積供應(yīng)都顯得過(guò)大，購(gòu)物中心集中開(kāi)業(yè)所造成的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也自然最高。

　　未來(lái)5年，這七大城市的購(gòu)物中心面積將至少翻一番，達(dá)到8700萬(wàn)平方米，不僅武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍，北京、上海的絕對(duì)值更是超過(guò)1400萬(wàn)平方米。

　　對(duì)于2013年這七大樣本城市購(gòu)物中心供應(yīng)放量原因，世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)部總經(jīng)理宋春生分析認(rèn)為，2009年后商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逆市崛起，2～4年的開(kāi)發(fā)期將使得大量項(xiàng)目于2013年竣工開(kāi)業(yè);此外，一些原計(jì)劃2012年開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，也推遲至2013年開(kāi)業(yè)。

　　值得關(guān)注的是，2013年這七大城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零售商開(kāi)店速度以及國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)額的增長(zhǎng)，遂導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)尤其是購(gòu)物中心面臨空置率高企、租金下滑的困境，項(xiàng)目投資回報(bào)周期也被拉長(zhǎng)至8～10年。2009年開(kāi)始的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，促使2013年出現(xiàn)了開(kāi)業(yè)的高峰。

　　“在沈陽(yáng)，金廊商圈近期要開(kāi)的購(gòu)物中心、綜合體非常多，不僅位置相鄰，項(xiàng)目的同質(zhì)化情況也比較嚴(yán)重。”與世聯(lián)地產(chǎn)的擔(dān)憂相似，世邦魏理仕沈陽(yáng)分公司董事總經(jīng)理周業(yè)輝向記者提供的數(shù)據(jù)顯示，二線城市沈陽(yáng)從去年就已出現(xiàn)購(gòu)物中心井噴“后遺癥”。2012年第四季度，僅沈陽(yáng)金廊、太原街、中街三大商圈現(xiàn)有的零售物業(yè)體量就高達(dá)338萬(wàn)平方米，而到2015年，這三個(gè)區(qū)域還將有總計(jì)19個(gè)新購(gòu)物中心、百貨項(xiàng)目入市，未來(lái)三年內(nèi)的新增體量將達(dá)223萬(wàn)平方米，三大商圈的未來(lái)總零售物業(yè)體量將達(dá)到561萬(wàn)平方米。世邦魏理仕此前發(fā)布的報(bào)告也顯示，在全球購(gòu)物中心建設(shè)規(guī)模最大的5個(gè)城市中，沈陽(yáng)位列第二。

　　然而，沈陽(yáng)的零售物業(yè)市場(chǎng)的種種反應(yīng)已開(kāi)始印證此前外界的擔(dān)憂。2012年第四季度，沈陽(yáng)零售物業(yè)空置率上升至18.1% ，首層租金出現(xiàn)小幅下降，2013年未來(lái)整體市場(chǎng)的租金預(yù)期并不樂(lè)觀。

　　中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的數(shù)據(jù)顯示，2004年全國(guó)有購(gòu)物中心877家，預(yù)計(jì)2015年全國(guó)購(gòu)物中心的數(shù)量將超過(guò)4000家。而在世聯(lián)地產(chǎn)2012年年報(bào)中，對(duì)國(guó)內(nèi)24家主流開(kāi)發(fā)商2013年發(fā)展策略的統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)半企業(yè)提到，今年以及未來(lái)將布局商業(yè)地產(chǎn)或加大在該領(lǐng)域的投入。世聯(lián)地產(chǎn)方面認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)商方面來(lái)看，國(guó)內(nèi)零售商如茂業(yè)、金鷹等，鑒于租金上漲壓力以及零售擴(kuò)張的需求，大力推動(dòng)項(xiàng)目擴(kuò)張;住宅開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科、保利、中海、佳兆業(yè)等，為規(guī)避住宅市場(chǎng)調(diào)控，則主動(dòng)加大了商業(yè)配比，或者由于拿地要求被迫增加了商業(yè)數(shù)量;而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)達(dá)、凱德、華潤(rùn)和陽(yáng)光新業(yè)，近兩年的擴(kuò)張速度更是明顯加快。